Kat Mülkiyetinde Yönetim Planı Değişikliği Usulü, Karar Nisapları ve Hükümsüzlük Rejimi: KMK m. 28 Çerçevesinde Doktrin ve Yargıtay İçtihatları Tahlili

Giriş ve Normatif Çerçeve

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 28. maddesi uyarınca yönetim planı; anagayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime müteallik diğer hususları tanzim eden ve bütün kat maliklerini bağlayan iltizamî bir sözleşme hükmündedir. Kat mülkiyeti rejiminin tesisinde tapu müdürlüğüne ibrazı zorunlu olan bu belge (KMK m. 12/b), kat mülkiyeti kütüğünün mütemmim cüzü mahiyetinde olup yalnız sözleşmeyi bizzat akdeden ilk malikleri değil, bağımsız bölümleri sonradan iktisap eden külli ve cüzi halefleri ile bağımsız bölümden kira veya intifa hakkına dayanarak istifade eden üçüncü şahısları da kendiliğinden bağlar.

Yönetim planı, anagayrimenkulün dahili nizamnamesi ("apartmanın anayasası") niteliğinde olmakla birlikte, zaman içerisinde değişen iktisadi, idari ve fiili gereksinimler karşısında revize edilme ihtiyacı doğurabilmektedir. Ancak kat mülkiyetinde azınlık haklarının korunması ile çoğunluğun idare hakkı arasındaki hassas muvazene gereğince kanun koyucu, yönetim planının tadilini olağan genel kurul nisaplarından ayırmış ve KMK m. 28/3 hükmünde özel bir nitelikli karar yetersayısına tâbi kılmıştır. Uygulamada toplantı ve karar nisaplarının tespiti, plan hükmü ile kanunun emredici normları arasındaki hiyerarşik çatışma ve nisap noksanlığının hükümsüzlük türü bağlamında doğurduğu sonuçlar derin uyuşmazlıklara yol açmaktadır. Bu kapsamda ihtilafların doktriner ve içtihadi temellerininavburakgultekin.com/site-yonetimi-hukuku/disiplini çerçevesinde tetkiki zorunluluk arz etmektedir.

I. Yönetim Planı Değişikliğinde Karar Yetersayısı ve Hesaplama Metodolojisi

KMK m. 28/3 açık ve emredici hükmü uyarınca: "Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır."Kanunun lafzında yer alan bu formül, uygulamada ve kat malikleri kurulu toplantılarında sıklıkla hatalı tatbik edilmekte ve alınan tadil kararlarının yargı mercilerince iptaline sebebiyet vermektedir.

1. "Toplantıya Katılanlar" Değil, "Bütün Kat Malikleri" Esası

Kanun koyucu, olağan yönetim işlerine dair kararlar için KMK m. 30 uyarınca "toplantıya katılanların oy çokluğunu" yeterli görmüşken, yönetim planı tadili için sarih bir biçimde bütün kat maliklerinin beşte dördü (4/5) eşiğini aramıştır. Dolayısıyla, kurul toplantısına kaç malikin iştirak ettiğinin hiçbir ehemmiyeti bulunmamaktadır; aranan beşte dörtlük oran anagayrimenkuldeki tüm kat maliklerinin salt toplam mevcudu üzerinden hesaplanır.

Örneğin 50 bağımsız bölümün yer aldığı bir anagayrimenkulde, toplantıya 30 malik katılıp tamamı (30/30 oybirliği ile) yönetim planı değişikliği lehine oy kullansa dahi, aranan 40 kabul oyuna (50 × 4/5 = 40) ulaşılamadığı için değişiklik hukuken vücut bulamaz. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2012/29 E., 2012/2554 K. sayılı ilamında; 387 bağımsız bölümden müteşekkil bir sitede 203 malikin katılımı ve oybirliğiyle yapılan yönetim planı değişikliği, bütün kat maliklerinin beşte dört çoğunluğu sağlanamadığı gerekçesiyle kanuna aykırı bulunmuş ve iptal edilmiştir.

2. Arsa Payı Değil, "Kişi (Kafa) Sayısı" Esası

KMK m. 28/3 metninde arsa payından bahsedilmeksizin yalnızca "bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu" ifadesi sevk edilmiştir. Bu doğrultuda hesaplama yapılırken bağımsız bölümlerin arsa payı büyüklükleri değil, doğrudan kat maliki sayısı nazara alınır.

Oy hakkının sınırlandırılması bahsinde ise KMK m. 31/2 hükmü devreye girmektedir: Bir kat maliki birden ziyade bağımsız bölüme malik ise, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahip olmakla birlikte, malik olduğu bağımsız bölümlerin adedi ne olursa olsun sahip olacağı toplam oy sayısı bütün oyların üçte birini (1/3) geçemez. Müstakar Yargıtay içtihatları uyarınca, yönetim planı değişikliğinde tek bir şahsın veya grubun üçte birlik yasal oy tavanını aşan iradesi beşte dörtlük nisap hesabında dikkate alınamaz. Bir bağımsız bölüme birden fazla kişinin paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti ile malik olması halinde ise bu kişiler kurulu ancak içlerinden birine veya harici bir vekile yetki vererek tek bir oyla temsil ettirebilirler (KMK m. 31/3).

II. Doktrin ve Yargıtay Uygulamasında Nisap Çatışmaları: Sözleşme Serbestisi ile Emredici Normlar

Yönetim planı değişikliklerinde pozitif hukukumuzun karşı karşıya kaldığı en çetin dogmatik uyuşmazlıklar, sözleşme serbestisinin sınırları ile kanunun emredici hükümleri arasındaki hiyerarşiden neşet etmektedir. Bu mesele iki temel başlık altında tezahür eder:

1. Yönetim Planında "Değişiklik İçin Oybirliği Şarttır" Kaydının Bulunması Hali

Eski tarihli veya müteahhit tarafından tek taraflı tanzim edilmiş yönetim planlarında sıklıkla "Bu yönetim planı ancak tüm kat maliklerinin oybirliği ile değiştirilebilir" şeklinde tahdidi hükümlere rastlanmaktadır. Bu kaydın varlığı karşısında beşte dört çoğunluğun yeterli olup olmayacağı hususunda doktrinde iki farklı teori ileri sürülmüştür:

• Sözleşme Serbestisi ve Ağırlaştırılmış Nisap Teorisi: Bu görüşü savunan yazarlar, KMK m. 28/1 uyarınca planın sözleşme niteliğinde olduğunu, kanun koyucunun beşte dörtlük nisabı asgari bir baraj olarak getirdiğini, tarafların iradeleriyle bu nisabı ağırlaştırarak oybirliğine bağlamalarına hukuki bir mani bulunmadığını ileri sürmektedirler.
• Kanunun Emrediciliği ve Kilitlenmeyi Önleme İlkesi (Müstakar Yargı Görüşü): Yargıtay 5. Hukuk Dairesi (örneğin 2022/11838 E. sayılı kararı) ve mülga 18. Hukuk Dairesi'nin istikrarlı kararlarına göre; KMK m. 28'e 2814 sayılı Kanun ile eklenen 4/5 fıkrası, anagayrimenkullerin tek bir malikin dahi veto hakkıyla kilitlenmesini bertaraf etmeyi amaçlayan kamu düzenine ilişkin nispi emredici bir normdur. Dolayısıyla yönetim planında yer alan "oybirliği aranır" şartı yasa hükmü karşısında ilga edilmiş sayılır; bütün kat maliklerinin beşte dördünün olumlu oyu ile yönetim planı maddesi geçerli şekilde tadil edilebilir.

2. Kanunun Bizzat "Oybirliği" Aradığı Hususlarda 4/5 ile Değişiklik Yapılamayacağı Kuralı

KMK m. 28/son fıkrası; "Bu Kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır" kuralını amirdir. Bu hüküm, yönetim planının 4/5 çoğunlukla değiştirilmesine yönelik mutlak bir yasal sınırdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun sistematiğinde bizzat kanun metni tarafından tüm maliklerin oybirliğine bağlanmış bulunan hususlar, yönetim planına hüküm dercedilerek yahut yönetim planı 4/5 ile değiştirilerek bertaraf edilemez.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2004/8944 E. sayılı kararında belirtildiği üzere; KMK m. 44 gereğince anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi yapılması, KMK m. 45 uyarınca ortak yerlerin mülkiyetinin devri, kiralanması veya arsa paylarının yeniden tevzii ve KMK m. 24 uyarınca kütükte mesken olarak kayıtlı bir yerin ticari işletmeye dönüştürülmesi gibi kanunun mutlak oybirliği aradığı konularda, yönetim planı 4/5 çoğunlukla dahi olsa değiştirilerek bu yetkiler çoğunluğa terk edilemez. Bu nevi tadiller, mülkiyet hakkının özünü zedelediği cihetle yokluk veya mutlak butlanla sakattır.

III. Değişikliğin Şekil Şartları, İlan ve Tapu Siciline Şerh Merasimi

Yönetim planının tadil edilmesi salt kurul odasında el kaldırılarak tamamlanan bir işlem değildir; usulî ve ayni aleniyet basamaklarının ikmali zorunludur:

1. Gündeme Bağlılık İlkesi: Kat malikleri kurulu toplantı çağrısında ve gündeminde yönetim planının hangi maddelerinin değiştirileceği açıkça tanzim edilmelidir. Gündemde bulunmayan bir plan tadilinin sonradan toplantıda oylanması, kararı iptal edilebilirlik müeyyidesi altına sokar.
2. Yazılı Tutanak ve İmzalar: Değişiklik metni kat malikleri kurulu karar defterine aynen yazılmalı ve olumlu oy kullanan en az beşte dört çoğunluğa tekabül eden malikler (veya usulüne uygun temsil yetkisine haiz vekilleri) tarafından bizzat imza altına alınmalıdır. Toplantıya katılmayan maliklerin sonradan noterce onaylanmış muvafakatname veya ıslak imzalı onay belgeleri vermesi, nisap noksanlığını tamamlayan muteber bir yoldur.
3. Tapu Siciline Bildirim ve Tescil (KMK m. 28/4): Değişiklik tarihi ve tadil metni, anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu müdürlüğüne ibraz edilerek kat mülkiyeti kütüğünün Beyanlar hanesinde tescil ettirilmelidir. Tapu kütüğüne işlenmeyen bir değişiklik, mevcut kat malikleri arasında borçlar hukuku anlamında bağlayıcılık doğursa da taşınmazdan bağımsız bölüm satın alan iyiniyetli üçüncü kişilere (cuzi haleflere) karşı Türk Medenî Kanunu’nun 1020 ve 1023. maddeleri kapsamında aleniyet kazanmadığından ileri sürülemez.

IV. Nisap Noksanlığı ve Hükümsüzlük Türleri: Mutlak Butlan - İptal Edilebilirlik Ayrımı

Yönetim planı değişikliği kararlarına karşı açılacak davalarda zamanaşımı ve hak düşürücü süre rejiminin tespiti, karardaki sakatlığın hukuki mahiyetine doğrudan bağlıdır:

1. Kararın 4/5 Nisabı Sağlanmaksızın Alınması: Mutlak Butlan

Kat malikleri kurulu kararlarının iptali KMK m. 33 gereğince kural olarak 1 aylık ve her hâlde 6 aylık hak düşürücü sürelere tâbidir. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin (örneğin 2021/1391 E. sayılı kararı) müstakar kararlarına göre, KMK m. 28/3'te aranan yasal beşte dört çoğunluk sağlanmadan yapılan bir yönetim planı değişikliği "mutlak butlanla hükümsüz"dür.

Kanunun emredici karar yetersayısına riayet edilmeksizin alınan bir plan değişikliği kamu düzenine aykırılık teşkil ettiğinden, KMK m. 33'te tanzim edilen 1 aylık ve 6 aylık hak düşürücü süreler burada tatbik edilmez. Her kat maliki, toplantıya katılmış ve hatta kabul oyu vermiş olsa dahi, aradan yıllar geçmiş bulunsa bile Asliye Hukuk yetkisindeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nden bu değişikliğin hükümsüzlüğünün tespitini ve tapu kaydındaki beyanın terkinini her zaman talep edebilir.

2. Şekli Usul Noksanlıkları: İptal Edilebilirlik

Buna mukabil, anagayrimenkuldeki kat maliklerinin beşte dördünün olumlu oyu fiilen mevcut olmakla birlikte; toplantı çağrısının usulsüz tebliğ edilmesi, gündeme bağlılık kuralının ihlal edilmesi yahut toplantı vekaletnamelerindeki şekli eksiklikler kararı kendiliğinden batıl kılmaz. Bu haller iptal edilebilirlik yaptırımına tâbi olup, toplantıya katılıp muhalefet şerhi koyan malik karar tarihinden itibaren 1 ay; katılmayan malik ise öğrenmeden itibaren 1 ay ve her hâlde 6 ay içinde iptal davası açmak zorundadır. Bu hak düşürücü süreler geçirildiğinde usulî eksiklikler giderilmiş sayılır ve değişiklik kesinleşir.

V. Yargısal Denetim, Hâkimin Müdahalesi Sınırları ve Zorunlu Arabuluculuk

1. Hâkim Kat Maliklerinin İradesi Yerine Geçebilir mi?

Toplu yapılarda veya apartmanlarda yönetim planının değiştirilmesine haklı bir sebep olmaksızın bazı maliklerin karşı çıkması ve bu sebeple 4/5 nisabının yakalanamaması hallerinde, azınlıkta kalan malikler KMK m. 33 uyarınca mahkemeye başvurarak hâkimin bu değişikliği re'sen yapmasını talep edebilmektedir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 20.06.2016 tarihli ve 2016/3697 E., 2016/9821 K. sayılı ilamında bu husus kesin bir dille açıklığa kavuşturulmuştur: "Yönetim planı, tüm kat malikleri arasında akdedilmiş bir sözleşme niteliğinde bulunduğundan, hâkim, değişikliği onaylamayan kat maliklerinin iradesi yerine kaim olup onların değişikliğe muvafakat etmiş sayılmalarına karar veremez."Dolayısıyla hâkim, kat maliklerini sözleşme yapmaya zorlayamayacağı gibi, gerekli nisap bulunmadığı halde yönetim planını mahkeme kararıyla tadil edemez; hâkimin yetkisi yalnızca kanuna, ahlaka veya yönetim planına aykırı şekilde alınmış mevcut bir değişikliğin hükümsüzlüğünü tespit etmek veya iptal etmekle sınırlıdır.

2. Görev, Yetki ve Arabuluculuk Dava Şartı

KMK Ek Madde 1 gereğince yönetim planı değişikliklerinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda münhasıran Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na dercedilen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yönetim planı değişikliğinin iptali veya tespiti talepleriyle ikame edilecek davalarda arabuluculuk sürecinin tüketilmiş olması zorunlu dava şartıdır.

Yönetim Planı Maddelerinin Değiştirilmesinde Yasal Nisaplar

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Yönetim planı değişikliği için toplantıya katılanların beşte dördü yeterli midir?

Hayır. KMK m. 28/3 gereğince aranan beşte dörtlük (4/5) nitelikli çoğunluk, toplantıda hazır bulunan malikler üzerinden değil, anagayrimenkuldeki bütün kat maliklerinin toplam sayısı üzerinden hesaplanır. Örneğin 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda toplantıya katılanların tamamı kabul oyu verse dahi, en az 16 malikin olumlu oyu bulunmadıkça değişiklik hukuken geçersizdir.

Yönetim planında "Değişiklik ancak oybirliğiyle yapılır" yazıyorsa ne olur?

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, KMK m. 28'de öngörülen beşte dört kuralı emredici niteliktedir. Yönetim planında kararın ancak oybirliği ile alınabileceğine dair bir kloz yer alsa dahi, tüm kat maliklerinin beşte dördünün kabul oyuyla söz konusu plan maddesi geçerli şekilde değiştirilebilir; plandaki oybirliği şartı yasa karşısında tatbik edilemez.

Yönetim planı değişikliği tapuya işletilmezse ne olur?

KMK m. 28/4 gereğince yapılan tadilatın kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine tescil edilmesi gerekir. Değişiklik tapuya tescil edilmezse kararı alan mevcut kat maliklerini bağlamaya devam eder; ancak bağımsız bölümü sonradan satın alan iyi niyetli üçüncü kişilere karşı aleniyet kazanmadığı için ileri sürülemez.

4/5 çoğunluk sağlanmadan yapılan değişiklik ne kadar sürede dava edilmelidir?

Yargıtay kararları uyarınca, kanunun aradığı asgari 4/5 karar yetersayısı sağlanmadan yapılan yönetim planı değişiklikleri "mutlak butlan" ile maluldür. Bu sebeple KMK m. 33'teki 1 aylık veya 6 aylık hak düşürücü süreler uygulanmaz; her kat maliki herhangi bir süre tahdidine tâbi olmaksızın her zaman değişikliğin hükümsüzlüğünün tespitini mahkemeden talep edebilir.

Yazar Hakkında

Av. Burak Gültekin, İstanbul Barosu bünyesinde kat mülkiyeti rejimi, toplu konut ve site yönetimi ihtilafları, yönetim planı tanzimi ve iptali davaları ile gayrimenkul hukuku alanlarında akademik ve uygulamaya dönük çalışmalarını sürdürmektedir. Kat mülkiyeti ve yönetim planlarına dair emsal yüksek mahkeme içtihatları, mevzuat analizleri ve hukuki tahliller içinavburakgultekin.comadresini ziyaret edebilirsiniz.

Hukuki Uyarı: İşbu inceleme yazısı, 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun 55. maddesi ile Türkiye Barolar Birliği Reklam Yasağı Yönetmeliği hükümlerine uygun olarak, salt akademik tahlil ve kamuoyunu genel bilgilendirme amacıyla kaleme alınmıştır. Somut hukuki uyuşmazlıklara dair hukuki danışmanlık, yönlendirme veya mütalaa mahiyetinde değildir.