> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://haberlex.com/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # Kiracının Aidat Borcundan Sorumluluğunun Hukuki Sınırları: İşletme Gideri ile Demirbaş Harcamaları Ayrımı, Müteselsil Sorumluluk ve Temerrüt Nedeniyle Tahliye Riski - URL: https://haberlex.com/kiracinin-aidat-borcundan-sorumlulugunun-hukuki-sinirlari-isletme-gideri-ile-demirbas-harcamalari-ayrimi-muteselsil-sorumluluk-ve-temerrut-nedeniyle-tahliye-riski/ - Published: 2026-10-06T08:17:31.000Z - Updated: 2026-10-06T08:17:31.000Z - Author: Haberlex Editör - Tags: Köşe Yazısı ## Giriş ve Normatif Çerçeve Toplu yapılarda ve çok katlı anagayrimenkullerde ortak alanların idamesi, temizliği, güvenliği ve temel altyapısının işletilmesi, kat maliklerinin ve fiili kullanıcıların düzenli olarak ödediği ortak gider ve avans payları (aidat) ile temin edilmektedir. Uygulamada taşınmazın kiraya verilmiş olması halinde aidat borcunun muhatabının kim olduğu, kat maliki ile kiracı arasındaki dahili sorumluluk taksimi ve bu borcun ifa edilmemesinin doğurduğu hukuki neticeler sıklıkla uyuşmazlık konusu olmaktadır. Hukuk sistemimizde aidat mükellefiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 20 ve 22\. maddeleri ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 315 ve 341\. maddelerinin kesişim noktasında tanzim edilmiştir. Kanun koyucu, anagayrimenkulün yönetimsel devamlılığını korumak amacıyla bir yandan bağımsız bölüm malikinin asli sorumluluğunu muhafaza etmiş, diğer yandan mecuru fiilen tasarruf eden kiracıya belirli sınırlar dahilinde müteselsil sorumluluk yüklemiştir. Ne var ki ortak gider kalemlerinin tamamı aynı hukuki niteliğe sahip değildir. Taşınmazın kullanımından kaynaklanan cari nitelikteki "işletme giderleri" ile taşınmazın kalıcı değerini artıran "demirbaş ve yatırım harcamaları" arasındaki tefrik, hem alacağın tahsili hem de kiracının taşınmazdan temerrüt sebebiyle tahliyesi bakımından tayin edici unsurdur. Uyuşmazlıkların tahlilinde[avburakgultekin.com/site-yonetimi-hukuku/](https://avburakgultekin.com/site-yonetimi-hukuku/?ref=haberlex.com)disiplini altındaki kanuni mekanizmaların ve Yargıtay’ın müstakar kararlarının dogmatik bir bütünlükle incelenmesi icap eder. ## I. Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde Sorumluluk Rejimi ve Kiracının Sorumluluk Tavanı ### 1\. Asli Sorumlu: Kat Maliki (KMK m. 20) KMK m. 20 hükmü uyarınca, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini yahut kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum bulunmadığını ileri süren kat maliki, ortak gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bina yönetimi karşısında aidat borcunun asli ve kanuni muhatabı münhasıran tapu kütüğünde kayıtlı bulunan kat malikidir. Yönetim ile malik arasındaki bu hukuki bağ ayni hakka (mülkiyet hakkına) dayanmakta olup, malikin taşınmazı kiraya vermiş olması onu yönetim nezdindeki borçluluk sıfatından kurtarmaz. ### 2\. Kiracının Müteselsil Sorumluluğu ve Kanuni Tavan Sınırı (KMK m. 22/1) Kanun koyucu, yönetimlerin ortak gider alacaklarını tahsil kabiliyetini güçlendirmek maksadıyla KMK m. 22/1 hükmünde özel bir teselsül mekanizması ihdas etmiştir. Anılan maddeye göre; kat malikinin ortak gider borcundan, bağımsız bölümde kira akdine veya başka bir sebebe dayanarak fiilen oturanlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kanun koyucu bu müteselsil sorumluluğa mutlak bir sınır getirmiştir: $$\\text{Kiracının Azami Sorumluluğu} \\le \\text{Ödemekle Yükümlü Olduğu Kira Bedeli}$$ KMK m. 22/1, c. 2 açıkça, *"kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan mahsup edilir"* hükmünü amirdir. Bu emredici kural gereğince: - Kiracı, yönetim tarafından aleyhine başlatılan icra takibinde veya açılan davada, aylık kira bedelini aşan aidat tutarından hiçbir surette sorumlu tutulamaz. - Kiracının site yönetimine yaptığı her türlü ortak gider ödemesi, TBK m. 166 anlamında yasal bir ifa yerine geçer ve malike ödenecek kira bedelinden doğrudan mahsup edilir. - Kiracı, geçmiş dönem veya cari kira bedelini ev sahibine banka kanalıyla eksiksiz ödediğini ispatladığı takdirde, mecurda oturduğu gerekçesiyle mükerrer ödeme yapmaya zorlanamaz. Yönetim bu durumda takibini yalnızca kat malikine yöneltmekle mükelleftir. ## II. İşletme Gideri ile Demirbaş Gideri Ayrımı ve Doktrindeki Tartışmalar Hukuk doktrininde ve yargı uygulamasında aidat alacakları, giderin tahsis edildiği amacın mahiyetine göre iki ana kategoriye ayrılmaktadır: | **Kriter** | **İşletme (Kullanım / Yan) Giderleri** | **Demirbaş (Yatırım / Esaslı Onarım) Giderleri** | | ------------------------------ | ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ | -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | | **Hukuki Mahiyeti** | Mecurun fiilen kullanımından doğan, cari ve periyodik nitelikteki tüketim masrafları. | Anagayrimenkulün iktisadi ve fiziki ömrünü uzatan, mülkiyetin özüne ilişkin kalıcı yatırımlar. | | **Tipik Harcama Kalemleri** | Apartman görevlisi maaşı, SGK primleri, ortak aydınlatma, su, çevre düzeni, temizlik sarf malzemeleri, asansörün rutin aylık bakım ücreti. | Dış cephe mantolaması, çatı izolasyonu ve aktarımı, asansör motoru/kabin değişimi, jeneratör alımı, kazan dairesi ana revizyonu. | | **Asıl Sorumlu** | Fiilen kullanan sıfatıyla **Kiracı** (TBK m. 341 uyarınca yan gider). | Münhasıran **Kat Maliki** (KMK m. 20/1-c, TBK m. 301). | | **Tahliyeye Esas Teşkil Etme** | Ödenmemesi durumunda TBK m. 315 uyarınca doğrudan tahliye sebebidir. | Kiracı tarafından ödenmemesi tahliye sebebi teşkil etmez. | ### Doktrindeki Teorik Tartışma: Kira Sözleşmesine Konulan "Demirbaş Giderleri Kiracıya Aittir" Şartının Geçerliliği Uygulamada kira sözleşmelerine sıklıkla *"Taşınmaza ait her türlü aidat, yönetim gideri ve demirbaş harcamaları kiracı tarafından ödenir"* şeklinde hükümler dercedilmektedir. Bu tür şartların geçerliliği hususunda doktrinde iki farklı yaklaşım mevcuttur: 1. **Sözleşme Serbestisi Yanlısı Görüş:** Bu görüşü savunan yazarlara göre TBK m. 26 çerçevesinde taraflar borcun kapsamını serbestçe tayin edebilirler. Özellikle çatılı işyeri kiralarında tacir olan kiracı basiretli bir tacir gibi davranmakla yükümlü olduğundan (6102 sayılı TTK m. 18/2), anagayrimenkulün yatırım harcamalarını üstlenmesi geçerli bir borç doğurur. 2. **Kiracıyı Koruma ve Emredici Hükümler Yanlısı Görüş (Hâkim Görüş):** Yargıtay’ın ve doktrinin çoğunluğunun benimsediği bu yaklaşıma göre, TBK m. 301 emredici nitelikte olup kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Konut kiralarında TBK m. 346 gereğince kiracıya kira bedeli ve yan giderler haricinde başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; getirilen ek ödeme kayıtları kesin hükümsüzdür (mutlak butlan). Dolayısıyla binanın kalıcı değerini artıran mantolama veya asansör yenilenmesi gibi demirbaş masraflarının sözleşme klozuna dayanılarak dahi kiracıya yükletilmesi TBK m. 301 ve m. 346 karşısında hukuken geçersizdir. ## III. Aidat Borcunun İfa Edilmemesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi (TBK m. 315 ve İİK m. 269) ### 1\. "Yan Gider" Kavramı ve Temerrüt Müessesesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 315\. maddesi, kiracının temerrüdünü düzenlerken yalnızca kira parasını değil, "yan giderleri" de fesih ve tahliye sebebi olarak kabul etmiştir. TBK m. 341 uyarınca, kiralananın kullanımıyla doğrudan ilgili olan ısıtma, aydınlatma, su ve bina temizliği gibi cari apartman aidatları yan gider kapsamındadır. Kiracının, *"Kiramı gününde ödüyorum, aidatı ödememek tahliye sebebi sayılamaz"* yönündeki savunması yasal dayanaktan yoksundur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin yerleşik kararlarında belirtildiği üzere, kullanım kaynaklı aidat borcunun ödenmemesi, kira parasının ödenmemesi ile tamamen aynı hukuki neticeleri tevlit eder ve kiraya verene sözleşmeyi feshederek tahliye davası açma hakkı bahşeder. ### 2\. İhtarname Merasimi ve 30 Günlük Yasal Süre TBK m. 315 gereğince aidat borcunu ifa etmeyen kiracı aleyhine doğrudan tahliye davası açılamaz. Kiraya veren tarafından kiracıya yazılı bir ihtarname keşide edilmeli (ispat kolaylığı bakımından noter marifetiyle yapılması sıhhat şartıdır) ve konut ile çatılı işyeri kiralarında **en az 30 günlük** kesin ödeme süresi tanınmalıdır. İhtarnamede, ödenmesi talep edilen aidat dönemleri ve tutarları açıkça belirtilmeli, verilen 30 günlük süre içerisinde borcun ifa edilmemesi halinde akdin feshedileceği ve tahliye davası ikame edileceği sarih biçimde ihtar olunmalıdır. ### 3\. İcra Takibi Yoluyla Tahliye (Örnek No: 13) Kiraya veren alternatif olarak İcra ve İflas Kanunu’nun 269 vd. maddeleri uyarınca genel haciz yoluyla adi kiraya ve hasılat kiralarına özgü takip (Örnek No: 13 Ödeme Emri) başlatabilir. Borçlu kiracıya tebliğ edilen ödeme emrine karşı: - 7 gün içinde itiraz etme, - 30 gün içinde borcu icra veznesine ferileriyle birlikte tam olarak ödeme imkânı tanınır. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 günlük yasal süre içinde borcu tamamen ödemezse temerrüt olgusu sübut bulur. Alacaklı mülk sahibi, bu sürenin hitamından itibaren 6 ay içinde İcra Hukuk Mahkemesi’nden kiracının taşınmazdan tahliyesini talep edebilir (İİK m. 269/a). Kısmi ödemeler kiracıyı temerrüt halinden kurtarmaz. ### 4\. Yargıtay’ın Demirbaş Ayrımı Denetimi ve Dar Yetkili İcra Mahkemesi Sınırı Kira hukuku tatbikatında karşılaşılan en kritik usulî problem, ödenmeyen aidat miktarının içine yönetimce demirbaş masraflarının da dahil edilmiş olması halidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (E. 2024/12-785, K. 2025/426) ile Yargıtay 8\. Hukuk Dairesi ve Yargıtay 6\. Hukuk Dairesi'nin (E. 2012/6403, K. 2012/9042) müstakar kararlarına göre: - Kiraya verenin tahliyeye esas aldığı aidat alacağı içinde çatı yapımı, mantolama, asansör yenilenmesi gibi malikin sorumluluğundaki kalemler bulunuyorsa ve kiracı bu demirbaş kalemlerine itiraz etmişse, dar yetkili İcra Hukuk Mahkemesi aidat kalemlerinin yargılamayı gerektirdiği gerekçesiyle **tahliye talebini reddetmek zorundadır**. - Kiracının yalnızca fiilen kullanımından doğan cari yan giderleri ödememesi halinde tahliye kararı verilebilir. Dolayısıyla malik tarafından gönderilecek ihtarnamede veya icra takibinde işletme gideri ile demirbaş ayrımının net olarak yapılmış olması davanın kabulü için vazgeçilmez bir ön şarttır. ## IV. Malikin Aidatı Ödemesi Halinde Kiracıya Rücu Mekanizması Yönetim alacağını kat malikinden tahsil etmek amacıyla icra takibi başlattığında, malik taşınmazı üzerindeki kanuni ipotek tehdidini (KMK m. 22/2) veya gecikme tazminatını bertaraf etmek adına yönetim borcunu bizzat ödemek zorunda kalabilir. Bu durumda malik, TBK m. 526 vd. (vekaletsiz iş görme) veya TBK m. 77 vd. (sebepsiz zenginleşme) hükümlerine dayanarak, ödediği tutarın kiracının sorumluluğuna düşen işletme gideri kısmını kiracıdan rücuen talep etme hakkına sahiptir. Malik bu alacağını ilamsız icra takibi (Örnek No: 7) yoluyla tahsil edebileceği gibi, kiracıya TBK m. 315 kapsamında 30 günlük temerrüt ihtarnamesi keşide ederek ödenmesini ve aksi halde tahliyesini de isteyebilir. ## Sıkça Sorulan Sorular (SSS) ### Kiracı apartman aidatını ödemezse ev sahibi kiracıyı evden tahliye edebilir mi? Evet. Türk Borçlar Kanunu’nun 315\. maddesi uyarınca kiracının kullanımından kaynaklanan aidat (yan gider) borcunu ödememesi temerrüt teşkil eder. Kiracıya noterden 30 günlük ödeme süresi içeren ihtarname gönderilmesi veya icra yoluyla tahliye talepli ödeme emri tebliğ edilmesi durumunda, bu süre zarfında borç ödenmezse mahkeme tahliye kararı verir. ### Dış cephe mantolaması veya asansör değişim aidatını kiracı ödemek zorunda mıdır? Hayır. Mantolama, çatı tamiratı veya asansör motorunun değişimi gibi anagayrimenkulün değerini kalıcı olarak artıran esaslı harcamalar demirbaş niteliğindedir ve münhasıran kat malikinin sorumluluğundadır. Kiracı bu masrafları ödemekten imtina edebilir ve bu nedenle kiracı aleyhine tahliye davası açılamaz. ### Apartman yönetimi ödenmeyen aidat için doğrudan kiracının maaşına veya banka hesabına haciz koyabilir mi? KMK m. 22 uyarınca yönetim kiracı aleyhine icra takibi başlatabilir. Ancak kiracının sorumluluğu, malike ödemekle yükümlü olduğu o aya ait kira bedeli tutarı ile sınırlıdır. Kiracı kirasını ev sahibine eksiksiz ödediğini dekontla ispatlarsa yönetim kiracıdan tahsilat yapamaz; takibi malike yöneltmek zorundadır. ### Kiracı ev sahibinin ödemediği demirbaş borcunu yönetime öderse bunu kiradan kesebilir mi? Evet. KMK m. 22/1 açık hükmü gereğince kiracının anagayrimenkulün giderleri için yönetime yaptığı yasal ödemeler kira borcundan mahsup edilir. Kiracı yaptığı ödemenin makbuzunu ev sahibine ibraz ederek o ayki kira borcundan bu meblağı yasal olarak düşme hakkına sahiptir. > Yazar Hakkında > > **Av. Burak Gültekin**, İstanbul Barosu bünyesinde kat mülkiyeti, apartman ve site yönetimi uyuşmazlıkları, kira hukuku ve tahliye davaları ile kurumsal alacak takipleri alanlarında akademik ve uygulamaya dönük çalışmalarını sürdürmektedir. Kat mülkiyeti ve kira hukukuna dair güncel yargı kararları, makaleler ve mevzuat analizleri için [avburakgultekin.com](https://avburakgultekin.com/?ref=haberlex.com) adresini ziyaret edebilirsiniz.