> ## Content Index > Fetch the complete content index at: https://haberlex.com/llms.txt > Use this file to discover other available public pages before exploring further. # Kat Malikleri Kurulu Kararlarının İptali Davası, Hükümsüzlük Türleri ve Hak Düşürücü Süre Rejimi (634 Sayılı Kanun m. 33 Tahlili) - URL: https://haberlex.com/kat-malikleri-kurulu-kararlarinin-iptali-davasi-hukumsuzluk-turleri-ve-hak-dusurucu-sure-rejimi-634-sayili-kanun-m-33-tahlili-2/ - Published: 2026-10-06T08:07:58.000Z - Updated: 2026-10-06T08:09:05.000Z - Author: Haberlex Editör - Tags: Köşe Yazısı ## Giriş ve Normatif Çerçeve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 32\. maddesi uyarınca anagayrimenkul, kat malikleri kurulu tarafından yönetilmekte olup alınan kararlar, kanunda ve yönetim planında aksine bir hüküm bulunmadıkça tüm kat maliklerini, külli ve cüzi haleflerini bağlar. Bu bağlayıcılık kuralı, kat mülkiyeti rejiminin idari ve işlevsel devamlılığını temin etmek amacıyla getirilmiş olmakla birlikte, çoğunluğun iradesinin sınırsız olduğu anlamına gelmez. Hukuk düzeni, çoğunluk gücünün kanuna, yönetim planına veya dürüstlük kurallarına aykırı kararlar ihdas etmesine karşı azınlıkta kalan yahut toplantıya iştirak edemeyen maliklerin menfaatlerini KMK’nın 33\. maddesinde düzenlenen "hâkimin müdahalesi" mekanizmasıyla koruma altına almıştır. Kat malikleri kurulu kararlarının iptali talebiyle ikame edilen dava, usul hukuku bakımından inşai (bozucu yenilik doğuran) bir dava hüviyetindedir. Hukuka aykırı bir karar iptal edilinceye dek geçerlilik karinesinden yararlanır ve icra kabiliyetini korur. İptal hükmünün kesinleşmesiyle birlikte söz konusu karar, geçmişe etkili (*ex tunc*) olarak ortadan kalkar. Bu çalışmada, kat malikleri kurulu kararlarının sakatlık türleri, doktrindeki teorik ayrımlar, aktif-pasif husumet ehliyeti, hak düşürücü süreler ve 7445 sayılı Kanun ile getirilen zorunlu arabuluculuk dava şartı Yargıtay uygulaması ışığında tahlil edilecektir. ## I. Kurul Kararlarında Sakatlık Türleri ve Doktrindeki Tartışmalar Kat malikleri kurulunca ittihaz edilen kararların sakatlık dereceleri; yokluk (*non-existence*), mutlak butlan (*absolute nullity*) ve iptal edilebilirlik (*voidability*) rejimleri ekseninde tefrik edilmelidir. Kanun koyucu KMK m. 33 metninde genel bir iptal prosedürü öngörmüş olsa da sakatlığın mahiyeti dava açma süresini doğrudan tayin etmektedir. ### 1\. Yokluk Hali Bir hukuki işlemin kurucu unsurlarının teşekkül etmemesi durumunda yokluk müessesesi gündeme gelir. Kat malikleri kurulu toplantısı yapılmadan karar defterinin bağımsız bölümler arasında elden dolaştırılarak imzalatılması, kanunun aradığı çağrı ve ilan merasimine hiç riayet edilmeksizin birkaç malikin bir araya gelerek kurul adına karar alması veya toplantı ve karar yetersayısının hiç oluşmaması hallerinde yokluk söz konusudur. Hukuken tecelli etmemiş bu tür kararlar bakımından KMK m. 33'te öngörülen hak düşürücü süreler uygulanmaz; kararın hükümsüzlüğü her zaman bir tespit davası ile ileri sürülebilir. ### 2\. Mutlak Butlan Kurulun usulüne uygun şekilde toplanmasına karşın alınan kararın içeriğinin emredici kanun hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine veya kişilik haklarına açıkça aykırı bulunması durumunda karar mutlak butlanla sakattır. Örneğin; KMK m. 20/2'deki gecikme tazminatının oybirliği sağlanmaksızın artırılması, anagayrimenkulün mimari projesine veya ortak alanların tahsisine aykırı nitelikteki tasarruflar, bir kat malikinin temel mülkiyet ve tasarruf yetkisini ortadan kaldıran kararlar mutlak butlan teşkil eder. Doktrinde Germeç tarafından savunulan görüşe göre, kanunun oybirliği (KMK m. 45) veya 4/5 nitelikli çoğunluk (KMK m. 28) aradığı konularda bu nisaplara riayet edilmeksizin alınan kararlar kamu düzeni ilgisi sebebiyle butlan hükmündedir ve hak düşürücü süreye tabi tutulamaz. Karşıt doktriner görüş ise şekli noksanlık içeren bu kararların ancak süresi içinde iptal davasına konu edilebileceğini ileri sürse de Yargıtay’ın müstakar kararları emredici hükümlere aykırı düzenlemelerde süre şartı aranmaksızın butlanın mahkemece re'sen gözetileceği yönündedir. ### 3\. İptal Edilebilirlik Yokluk veya mutlak butlan derecesinde ağır sakatlık içermeyen; ancak toplantı çağrı süresine uyulmaması, gündeme bağlılık kuralının ihlali, yönetim planı hükümlerine aykırılık veya dürüstlük kuralına ters düşen tasarruflar iptal edilebilirlik yaptırımına tabidir. Bu kararlar, KMK m. 33'teki hak düşürücü süreler içinde dava açılmadığı takdirde geçerliliklerini muhafaza eder. ## II. Taraflar: Aktif ve Pasif Husumet Rejimi ### 1\. Aktif Husumet (Davacı Sıfatı) ve Muhalefet Şerhi Şartı İptal davası açma hakkı kural olarak münhasıran kat maliklerine aittir. Tapu kütüğünde malik olarak tescil edilmemiş kişilerin, bağımsız bölüm sakinlerinin veya kiracıların kural olarak kat malikleri kurulu kararının iptali davası açma sıfatı (aktif husumet ehliyeti) bulunmamaktadır. Doktrinde bazı yazarlar, kiracının kullanım hakkını doğrudan ilgilendiren ortak gider dağılımlarında kiracıya da dava ehliyeti tanınması gerektiğini ileri sürse de Yargıtay 5\. Hukuk Dairesi yerleşik kararlarında kat maliki olmayan kiracı tarafından açılan iptal davalarının aktif husumet yokluğu gerekçesiyle usulden reddini emretmektedir. Toplantıya bizzat veya vekili aracılığıyla iştirak eden kat malikinin iptal davası açabilmesi için, iptalini talep ettiği karara karşı **aykırı oy kullanmış olması ve bu muhalefetini toplantı tutanağına açıkça şerh ettirmesi** zorunludur. Karara çekimser kalan, olumlu oy veren yahut toplantıda bulunup muhalefet şerhi düşürmeyen malikin dava açma hakkı düşer. Buna mukabil, toplantıya mazeretli veya mazeretsiz olarak katılmayan malikler bakımından muhalefet şerhi koşulu aranmaz. Kararın yokluk veya mutlak butlanla sakat olduğu hallerde ise malikin toplantıya katılıp olumlu oy vermiş olması dahi tespit davası açmasına engel teşkil etmemektedir. ### 2\. Pasif Husumet (Davalı Sıfatı) ve Yöneticinin Temsil Yetkisi Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği bulunmadığından, husumetin "Apartman Yöneticiliği" veya "Site Yönetim Kurulu" gibi soyut unvanlara yöneltilmesi davanın usulden reddine sebebiyet verebilir. Doktrinde ve yargı uygulamasında pasif husumet iki eksende şekillenmektedir: 1. **Olumlu Oy Veren Kat Malikleri:** İptal davasının, karara olumlu oylarıyla katılan kat maliklerinin tamamına karşı yöneltilmesi asıldır. 2. **Kat Maliklerini Temsilen Yönetici:** Yargıtay uygulaması (Yargıtay 18\. Hukuk Dairesi, E. 2014/3773; Yargıtay 5\. Hukuk Dairesi kararları), yüzlerce malikin bulunduğu toplu yapılarda taraf teşkilinin sağlanmasındaki güçlüğü ve usul ekonomisini gözeterek, davanın kat maliklerini temsilen yöneticiye tevcih edilmesini yeterli kabul etmektedir. Ancak yöneticinin şahsına değil, "kat maliklerini temsilen yönetici" sıfatına husumet yöneltilmelidir. ## III. Dava Açma Süreleri ve Hak Düşürücü Süre Niteliği KMK m. 33/1 uyarınca kat malikleri kurulu kararının iptali davası açma süreleri ikili bir ayrıma tabi tutulmuştur: | **Malik Statüsü** | **Sürenin Başlangıcı** | **Süre** | | -------------------------------------------------- | ------------------------- | -------------- | | **Toplantıya Katılan ve Muhalif Kalan Malik** | Kurul Karar Tarihi | 1 Ay | | **Toplantıya Katılmayan Malik** | Kararın Öğrenildiği Tarih | 1 Ay | | **Toplantıya Katılmayan Malik (Mutlak Üst Sınır)** | Kurul Karar Tarihi | Her Hâlde 6 Ay | Kanunda öngörülen bir aylık ve altı aylık süreler zamanaşımı def'i mahiyetinde olmayıp, hak düşürücü niteliktedir. Bu nedenle mahkeme tarafından yargılamanın her aşamasında re'sen nazara alınır; davalı tarafın itirazı aranmaz. Toplantıya katılmayan malik kararı altı aydan sonra öğrenmiş olsa dahi, kanun koyucunun hukuki belirlilik gayesiyle getirdiği altı aylık nihai üst sınır aşılmışsa dava açma hakkı bertaraf olur. Ancak yukarıda izah edildiği üzere, kararın yokluk veya mutlak butlan ile malul olması durumunda bu süre tahditleri geçerli değildir. ## IV. Yargılama Usulü, Yetki ve Zorunlu Arabuluculuk Şartı ### 1\. Görevli ve Yetkili Mahkeme KMK Ek Madde 1 uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasından doğan her türlü uyuşmazlıkta dava değerine bakılmaksızın görevli mahkeme **Sulh Hukuk Mahkemesi**dir. Yetkili mahkeme ise anagayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir. Söz konusu yetki kuralı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 12 gereğince taşınmazın aynına ilişkin olmamakla birlikte, KMK’nın kamu düzenine dair yapısı uyarınca kesin yetki niteliğinde kabul edilmekte ve re'sen gözetilmektedir. ### 2\. Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk (7445 Sayılı Kanun) 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, **1 Eylül 2023 tarihinden itibaren** kat mülkiyetinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda olduğu gibi kat malikleri kurulu kararının iptali davalarında da arabuluculuk faaliyeti zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuk bürosuna başvurulmaksızın doğrudan sulh hukuk mahkemesinde dava ikame edilmesi durumunda dava, HMK m. 115/2 uyarınca usulden reddedilmektedir. Arabuluculuk sürecinin başlaması ile son tutanağın düzenlendiği tarih arasında geçen zaman diliminde hak düşürücü süreler durur; anlaşamama halinde kalan süre işlemeye devam eder. ### 3\. İhtiyati Tedbir Talebi ve Kararın İcrası İptal davası açılmış olması kendiliğinden kararın icrasını durdurmaz. Bu durumun yaratacağı telafisi güç zararları önlemek adına davacı, mahkemeden HMK m. 389 vd. uyarınca yaklaşık ispat kuralları çerçevesinde kurul kararının icrasının durdurulmasına yönelik **ihtiyati tedbir** talep etmelidir. ## Sıkça Sorulan Sorular (SSS) ### Toplantıya katılan kat maliki muhalefet şerhi koydurmazsa dava açabilir mi? Hayır. KMK m. 33 gereğince toplantıda hazır bulunan kat malikinin dava hakkı, karara aykırı oy kullanmış olmasına ve bu durumun tutanağa açıkça geçirilmiş (muhalefet şerhi) bulunmasına bağlıdır. Muhalefet şerhi düşülmemişse aktif dava ehliyeti yokluğundan dava usulden reddedilir; ancak kararın mutlak butlan veya yoklukla sakat olduğu haller bu kuralın istisnasıdır. ### Kiracılar kat malikleri kurulu kararının iptali davası açabilir mi? Kural olarak hayır. İptal davası açma hakkı yalnızca tapu kütüğünde kayıtlı olan kat maliklerine aittir. Kiracıların aktif husumet ehliyeti bulunmadığından açacakları dava usulden reddedilir. Kiracının bağımsız bölümü kullanmasını doğrudan engelleyen hukuka aykırılıklarda ancak genel hükümlere (TMK m. 24 veya TBK hükümleri) dayanılarak genel mahkemelerde tespit ve men davası açılabilir. ### Davada taraf olarak kime husumet yöneltilmelidir? Kat malikleri kurulunun tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Bu nedenle dava; karara olumlu oylarıyla katılan kat maliklerinin tamamına karşı açılabileceği gibi, yerleşik Yargıtay içtihatları doğrultusunda taraf teşkilinde usul ekonomisini temin etmek adına "kat maliklerini temsilen apartman/site yöneticisine" yöneltilerek de ikame edilebilir. ### Hak düşürücü sürelerin geçirilmesi halinde hukuka aykırı karar kesinleşir mi? Evet. Şekli veya esasa ilişkin iptal edilebilirlik noksanlığı taşıyan kararlar, kanunda belirlenen 1 aylık ve 6 aylık hak düşürücü süreler içinde dava konusu yapılmadığı takdirde geçerlilik kazanır ve bağlayıcı hale gelir. Ancak emredici hukuk kurallarını, kamu düzenini ve mülkiyetin özünü ihlal eden mutlak butlan ve yokluk hallerinde süre kısıtlaması uygulanmaz.